Раздел сайта




Яндекс.Метрика


Главная / Договорное право / Недействительный договор: пороки формы

Недействительный договор: пороки формы

Договор порождает юридические последствия только в том случае, если он совершен в форме, которая предписана законом. Если форма договора не соблюдена, то такой договор является недействительным договором по признаку порока его формы. Недействительные договоры с пороками формы квалифицируются как ничтожные договоры.
 
Форма договоров определяется законом. Так, статьей 158 ГК РФ определено, что  договоры могут совершаться в устной и письменной форме.
 
Устно совершаются те договоры, для которых законом и соглашением сторон не установлена письменная форма, а также договоры, которые исполняются при самом их совершении. Например, покупка овощей на городском рынке.
 
Письменная форма договора подразделяется на простую и нотариальную.
 
Для совершения письменного договора обязательно составление документа, в котором определяется содержание договора. Договор должен быть подписан лицами, которые его заключают или их представителями, наделенными полномочиями на подписание договора (например, доверенностью). Отсутствие подписи на договоре, который должен быть заключен в письменной форме, означает, что эта форма не соблюдена, и договор является недействительным.
 
Случается, что гражданин не может подписать договор вследствие физического недостатка или болезни. В такой ситуации по просьбе этого гражданина договор за него может подписать другой гражданин.
 
Подпись последнего, согласно п.3 ст.160 ГК, должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, по которым совершающий договор  гражданин не мог подписать его собственноручно.
 
Нотариальная форма договора означает, что договор не только должен быть подписан сторонами, но и удостоверен нотариусом. Нотариальная форма предусмотрена законом, в частности, для договоров дарения и ренты и др.
 
Стороны вправе своим соглашениям установить, что договор, не требующий по закону нотариальной формы, должен быть удостоверен нотариально. Если стороны «забудут» его удостоверить, то такой договор будет являться  недействительным договором с пороком формы и соответственно - ничтожным.
 
Часть договоров, к которым, главным образом, относят договоры об установлении вещных прав на имущество, требует не только их письменной формы, но и государственной регистрации. Только с момента государственной регистрации они вступают в силу. Примером такого договора может служить договор купли – продажи жилого помещения.
 
На этом договоре следует остановиться более подробно.
 
Сегодня, во время строительного бума, ежедневно заключается тысячи договоров купли – продажи квартир. Целью договоров является приобретение права собственности на недвижимость. А схема достижения цели, как правило, такова: подписание договора купли – продажи – подписание передаточного акта – передача денег покупателем продавцу – сдача сторонами документов в регистрационную палату для регистрации договора и перехода права собственности к покупателю – регистрация договора – регистрация права собственности на покупателя квартиры – выдача зарегистрированных документов и свидетельств. На первый взгляд, все логично и понятно.
 
Но на практике эта процедура не всегда происходит так гладко.
 
Читатель, наверное, уже заметил, что сдача документов на регистрацию происходит после подписания договора, передаточного акта на жилое помещение и передачи денег. Что делать сторонам сделки, если в регистрации договора будет отказано? Вариантов здесь не много: оспорить решение об отказе в суде, выполнить требования регистрационной палаты об устранении недостатков в переданных документах, и, наконец, возвратить друг другу все полученное по такому договору.
 
В большинстве случаев добросовестные стороны договора так и действуют.
 
Но случается и так, что продавец квартиры, получив за нее деньги от покупателя, попросту исчезает (с умыслом или без него, принципиального значения не имеет). Что в таком случае делать покупателю, который не сможет устранить недостатки в документах без продавца и, следовательно, зарегистрировать договор?
 
Ситуация может осложниться и тем, что на квартиру предъявят свои права третьи лица. Например, те, с которыми продавец заключил договор найма и оформил его в установленном порядке. Не исключено, что эти лица потребуют от покупателя освободить квартиру. В противовес этим требованиям покупатель предъявит подписанный им и продавцом договор купли – продажи квартиры. Но какой это будет договор, если он не зарегистрирован? Правильно – недействительный договор с пороком формы, т.е. ничтожный договор. Поэтому квартиру, вероятно, придется освободить и заниматься поисками продавца.
 
Совсем иная ситуация сложится, если до передачи денег и квартиры, стороны подпишут и зарегистрируют  договор в установленном порядке. В этом случае покупателя не смогут выселить из квартиры, поскольку он будет ее законным владельцем. А регистрацию права собственности на квартиру, если продавец не найдется, он сможет произвести и без участия продавца в судебном порядке.  Как видите, в этом случае риск потери покупателем денег фактически сводится к нулю.
 
Надо, конечно, признать, что регистрационные палаты неохотно идут на раздельную регистрацию договора и перехода права собственности на жилые помещения. Причины здесь банальные – лишняя трата времени на оформление документов. Но стороны договора имеют на раздельный процесс регистрации полное право, установленное законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Используйте это право, если Вы покупатель, ведь на кону стоят Ваши деньги, накопленные за много лет. И деньги немалые. А еще помните: форма договора слишком важная «вещь», и ее надо воспринимать всерьез.