Яндекс.Метрика














Главная / Недвижимость / Приобретательная давность

Приобретательная давность

Приобретательная давность (usucapio) как одно из оснований приобретения права собственности известна со времен римского права. Необходимость появления этого института связано со случаями, когда объект гражданских прав (недвижимое или иное имущество) фактически выбывал из оборота в связи с отсутствием собственника на него и в тоже время имел владельца, который длительное время владел и пользовался этим объектом (давностный владелец).

В наши дни законодатель также считает допустимым и целесообразным признавать право собственности за давностным владельцем, исходя из презумпции утраты собственником права на имущество, если он в течение определенного законом времени о своем праве на это имущество не заявил.

Приобретательную давность можно определить как основание приобретения права собственности на имущество и как промежуток времени (срок), по истечении которого возможен переход права собственности на имущество от первоначального собственника к давностному владельцу.

Правовым основанием применения института приобретательной давности служит статья 234 ГК РФ, в силу которой юридическое или физическое лицо (гражданин), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Таким образом, факты добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности владения имуществом как своим собственным в совокупности (и только!) дают давностному владельцу основание приобрести право собственности на имущество в силу приобретательной давности.

Добросовестным владельцем является тот, кто приобретает вещь внешне правомерными действиями (например, по договору купли - продажи), но не знает и не может знать о правах на нее других лиц.

Отсутствие осведомленности давностного владельца о правах на имущество третьих лиц может доказываться исходя из двух обстоятельств.

В одном случае приобретатель считает себя собственником приобретенного имущества, но таковым юридически не является, поскольку основание перехода права собственности являлось порочным (например, вещь приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать; договор, по которому приобретена вещь, является недействительным).

Другое обстоятельство связано с осознанием приобретателем того факта , что он  не собственник вещи, однако приобретатель не знает и не может знать настоящего собственника (например, в случае завладения бесхозяйной вещью). Отнесение имущества к бесхозяйному возможно, например, тогда, когда установлено, что собственник умер, а его наследники наследство не приняли. Не искючается и возможность отказа собственника от своего зарегистрированного права на имущество. В этом случае имущество признается бесхозяйным как не имеющее собственника.

Между тем не признается добросовестным приобретателем тот, кто в момент завладения вещью мог проявить разумную осмотрительность и выяснить, является ли отчуждатель собственником имущества.

Владение, основанное на правонарушении (кража, мошенничество, самовольное занятие жилого помещения и пр.), также не признается добросовестным, а значит, влечет невозможность приобретения имущества в порядке приобретальной давности.

Добросовестность владения определяется в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела.

Суды разрешают вопрос о добросовестности преимущественно на момент завладения имущестом. Поэтому если после вступления во владение приобретателю становится известен собственник имущества, данный факт автоматически не приостанавливает течение срока приобретательной давности. Другое дело, если действительный собственник заявит о своих правах на имущество и обоснованно потребует его вернуть. В подобных случаях срок приобретательной давности пресекается, поскольку прекращается добросовестное владение.

Владение имуществом как своим собственным означает, что между собственником и владельцем имущества отсутствуют договорные отношения. Если имущество передано собственником владельцу, например, по договору найма, аренды, храненения и пр., статья 234 ГК не применяется и договорный срок владения вещью в срок приобретательной давности не засчитывается.

Если после расторжения договора или по окончании срока его действия лицо продолжает пользоваться вещью, а собственник не требует ее возврата, приобретение владельцем вещи в собственность в силу приобретательной давности возможно.

Открытость давностного владения означает, что лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Обычные меры по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о его сокрытии.

Непрерывным давностное владение признается, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным (уступка требования, завещательный отказ) или универсальным (наследование, реорганизация юридического лица) правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК ).

До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания (статья 234, п. 2 ГК).

В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается.

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 (виндикационный иск) и 305 (негаторный иск против собственника) настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (пункт 4 статьи 234 ГК).

Для признания права собственности на вещь в силу приобретательной давности необходимо обратиться в суд. Это правило вытекает из статей 11 и 12 ГК, в силу которых защита гражданских прав осуществляется судами.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности привлекается прежний собственник вещи, а если этот собственник неизвестен, давностный владелец может обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности в порядке особого производства. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

Решение суда об удовлетворении иска давностного владельца или установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения им имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

В заключение отметим, что в силу пункта 2 ст. 214 ГК земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований являются государственной собственностью. Это означает, что земля всегда имеет собственника и бесхозяйной недвижимостью признана быть не может, что влечет невозможность приобретения земли, не обремененной зданиями и сооружениями, в собственность в порядке приобретательной давности.