Договору купли - продажи недвижимости, в том числе квартир, посвящен параграф 7 главы 30 ГК РФ.
По договору купли - продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК).
Положения параграфа 7 главы 30 ГК распространяются и на продажу доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. При продаже доли должны соблюдаться правила о преимущественной покупке, установленные статьей 250 ГК, статьей 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В договорах купли - продажи жилых помещений, продавцом недвижимости может выступать только лицо, которому недвижимое имущество принадлежит по праву собственности.
Земельные участки, которые не прошли кадастровый учет, не могут являться предметом договора купли-продажи (пункт 1 статьи 37 ЗК).
Предмет договора купли - продажи недвижимости должен быть в достаточной степени детализирован. Требования к детализации предмета договора установлены статьей 554 ГК, которой предписывается указание в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, которое передается покупателю по договору: расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Если эти данные в договоре отсутствуют, то условие о передаваемом имуществе считается несогласованным, а сам договор купли-продажи недвижимого имущества - незаключенным.
Участие некоторых субъектов права в договоре купли-продажи недвижимости может быть ограничено законом (см., например, ст. 15 ЗК, ст.3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Если имущество, которое является предметом договора, находится в общей совместной собственности супругов (ст.256 ГК, ст.34 СК), то для заключения договора купли-продажи недвижимости нужно получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца (п.3 ст.35 СК).
При приобретении супругами в собственность жилой недвижимости также требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга покупателя (п.3 ст.35 СК). При отсутствии такого согласия сделка может быть оспорена.
При продаже недвижимого имущества, которое принадлежит недееспособному или не полностью дееспособному лицу, применяются нормы закона "Об опеке и попечительстве» (статьи 20,21).
В договоре купли - продажи жилых помещений продавец должен быть собственником продаваемого имущества.
Ряд ограничений на заключение договора купли - продажи недвижимости содержатся в решениях арбитражных судов.
Так, Высший Арбитражный Суд РФ в одном из своих постановлений разъяснил, что до государственной регистрации права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, который стороны исполнили (покупатель уплатил цену, а продавец передал по акту предмет договора), не вправе распоряжаться этой недвижимостью, т.к. право собственности на нее до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Но и продавец не вправе распоряжаться переданным покупателю недвижимым имуществом до государственной регистрации права собственности, поскольку это имущество является предметом исполненного продавцом обязательства, которое возникло из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.
Высший Арбитражный Суд РФ указал также на невозможность заключения нового договора продажи квартиры, если имеется договор продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем.
Иными словами, судебная практика придерживается позиции, согласно которой ни продавец, ни покупатель недвижимости, исполнившие договор купли - продажи (продавец передал недвижимость, а покупатель уплатил продавцу цену за нее) не вправе распоряжаться этой недвижимостью (продавать, дарить и т.д.) до государственной регистрации перехода права собственности на нее.
С 1 марта 2013 г. государственная регистрация договоров купли-продажи жилых помещений отменена. Из этого, конечно же, не следует, что регистрирующие органы не будут производить юридическую экспертизу таких договоров.
Между тем, если договор составлен в соответствии с требованиями закона и стороны в этом уверены, они могут безбоязненно начать его исполнение - передавать деньги за приобретаемую недвижимость и саму недвижимость.
До отмены регистрации договоров купли-продажи квартиры покупатели испытывали определенное беспокойство: деньги за квартиру продавцу переданы. А если в регистрации договора будет отказано даже по формальным основаниям? И что будет, если продавец исчезнет до изменения этих формальностей? Ведь он останется и с деньгами, и с квартирой в собственности. Мы уже здесь не говорим об откровенных случаях мошенничества с "юридическим уклоном".
С отменой регистрации названных договоров риски продавцов остаться без денег, уплаченных за квартиру, как ни парадоксально это звучит, снизились значительно. А при соблюдении правил составления таких договоров, проверки правоустанавливающих и других документов, эти риски вполне можно свести к нулю.