Обращение взыскания на ипотеку возможно до тех пор, пока не исполнены обязательства по основному договору, исполнение которого обеспечивается ипотекой. С прекращением обязательств, возникших из основного договора, прекращается и договор об ипотеке. В таком случае обращение взыскания на ипотеку невозможно. Но если расторгается договор об ипотеке, то основной договор, как правило, продолжает действовать.
Как нами уже упоминалось, ипотека является одним из способов обеспечения обязательств (см., например, поручительство, неустойка, штраф). Обеспечение исполнение обязательства и способ такого обеспечения устанавливается соглашением сторон. Следовательно, стороны могут заключить договор вообще без всякого обеспечения, что происходит довольно часто.
Предположим, что между предприятием А (поставщик) и предприятием Б (покупатель) заключен договор поставки, по которому поставщик передал покупателю определенную партию товара. К установленному договором сроку покупатель деньги за товар не заплатил, а многочисленные переговоры между сторонами по поводу оплаты товара ни к чему не привели. Что в таком случае делать поставщику, чтобы получить деньги за товар? Обращаться с иском в суд, ничего другого не остается.
Теперь предположим, что суд удовлетворил требования поставщика о взыскании денежных средств за поставленный товар, но покупатель это судебное решение добровольно не исполняет. В этом случае включается механизм исполнительного производства: исполнительный лист, служба судебных приставов, поиск имущества должника, на которое можно обратить взыскание и т.д. Процедура поиска имущества довольно длительная, и далеко не всегда заканчивается успешно. Случается и так, что недобросовестный покупатель (пока суд да дело) просто избавляется (продает третьим лицам и т.п.) от своего имущества и денежных средств, и тогда обращать взыскание бывает просто не на что.
Иное дело, обращение взыскания на ипотеку. Здесь процедура обращения взыскания значительно упрощается, поскольку поставщик в исковом заявлении просит суд обратить взыскание на конкретное имущество должника, которое является предметом ипотеки. Произвести отчуждение этого имущества без согласия залогодержателя должник не сможет. Поэтому обращение взыскания на ипотеку как способ обеспечения исполнения обязательства считается наиболее надежным. О судебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество и пойдет речь далее.
Обращение взыскания на ипотеку производится в порядке искового производства. Удовлетворяя иск залогодержателя, суд в своем решении должен указать: имущество, которое является предметом ипотеки, суммы, которые подлежат уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, начальную цену реализации имущества, способ реализации имущества и т.д.
Суд по заявлению залогодателя может отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года в случаях, которые установлены законом:
- если залогодателем является гражданин и ипотека не связана с его предпринимательской деятельностью;
- если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания на ипотеку, если залогодатель в пределах предоставленного ему срока удовлетворит требования кредитора.
Между тем, отсрочка взыскания на ипотеку допускается законом не всегда. Закон запрещает отсрочку, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, а также в случаях, когда в отношении залогодержателя или залогодателя возбуждено дело о банкротстве.
Законом не допускается обращение взыскания на ипотеку в судебном порядке, если нарушение обязательства, которое допустил должник, является крайне незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости предмета залога.
Незначительность и несоразмерность предполагаются при одновременном соблюдении следующих условий:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки ипотеки;
- период просрочки исполнения обязательства составляет менее трех месяцев.
Однако договор ипотеки при этих обстоятельствах сохраняется, и залогодержатель вправе вновь обратиться в суд с аналогичным иском, если вышеназванные обстоятельства будут устранены.
Имущество, на которое по решению суда обращено взыскание по ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за некоторыми исключениями, установленными законом. О реализации ипотеки, на которую обращено взыскание судом, пойдет речь далее.