Сервитут определен законом как право ограниченного пользования чужим земельным участком (статья 274 ГК). В отличие от права собственности, которое называют абсолютным правом, сервитут как вещное право является правом ограниченным и распростараняется только на правомочие по пользованию недвижимой вещью. Кроме того, названное правомочие, как правило, касается не вещи в целом, а только ее определенной части, отвечающей целям лица, требующего установить сервитут. Например, часть земельного участка, необходимая для проезда на соседний земельный участок.
Предметом сервитута всегда выступает недвижимое имущество. Как правило, это чужие соседние земельные участки. Законом допускается обременение сервитутом зданий, сооружений и другой недвижимости, ограниченное пользование которой не связано с пользованием землей.
Право требовать обременения сервитутом соседнего земельного участка предоставляется законом только определенному кругу лиц и в определенных случаях, в основе которых лежит признаваемая законом или судом необходимость пользования чужим участком.
Лицами, которые имеют право требования на установления сервитута и обязанность предоставления сервитута признаются собственники соседних (смежных) земельных участков. Право на установление сервитута признается также за лицами, которым участки предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Иные лица могут требовать установления сервитута только в случаях, предусмотренных федеральными законами.
В статье 274 ГК перечислены обстоятельства, признаваемые необходимостью для установления сервитута: обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок к своему участку для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, а также для других нужд собственника, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Между тем какие бы нужды не возникли у собственника, установление сервитута не должно препятствовать использованию обременяемого земельного участка его собственником в соответствии с разрешенным использованием. Если такое препятствие имеет место, сервитут не может быть установлен, а установленный сервитут подлежит прекращению судом по требованию собственника обремененного участка.
Для установления сервитута необходимо соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка. Такое соглашение подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Если соглашение не достигнуто, спор об установлении сервитута разрешается судом по искусобственника или иного лица, требующего установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
При переходе права на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется (ст.275 ГК). Изъятия иэ этого правила могут устанавливаться только Гражданским кодексом РФ.
Собственнику, в пользу которого установлен сервитут на земельный участок, запрещается его продавать и передавать в залог. Передача сервитута иным способом лицам, не являющимися собственниками недвижимости, в интересах которой сервитут установлен, также запрещена.
В отличие от права собственности право ограниченного пользования чужим земельным участком не является бессрочным. Это право прекращается по требованию собственника обремененного участка, если отпали основания для установления сервитута. Например, если сервитут установлен для проезда грузового транспорта к строящемуся дому, то по окончании строительства дома, сервитут прекращается.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
В предусмотренных законом случаях сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные ГК РФ о сервитуте и статьями 275 и 276 Кодекса для собственника такого земельного участка.
Выше мы привели порядок и условия установления сервитута в интересах конкретного лица.
Сервитут, установлением которого необходимо обеспечить интересы государства, местного самоуправления или местного населения без иъятия земельных участков называется публичным сервитутом. Порядок, условия и случаи установления публичного сервитута регулируются земельным законодательством РФ (статья 23 ЗК).
В отличие от сервитута правовым основанием для установления публичного сервитута является не соглашение собственников или судебное решение, а закон или иной нормативно — правовой акт Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Например, порядок, условия и случаи установления публичных сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и пр. установлены Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации ".
При установлении публичного сервитута учитываются результаты общественных слушаний.
В пункте 3 статьи 23 Земельного Кодекса РФ перечислены цели, для достижения которых могут устанавливаться публичные сервитуты: проход, проезд через участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе; использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещение на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним; забор (изъятие) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок и др.
Публичные сервитуты могут быть срочными (временными) или постоянными. О временном характере публичного сервитута может говорить само его название. Например, публичный сервитут для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ (подпункт 9 пункта 3 статьи 23 ЗК). Очевидно, что по окончании этих работ публичный сервитут прекращается. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель (пункт 4.1 ст.23 ЗК).
Осуществление публичного сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Поэтому если публичный сервитут приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
Публичный сервитут подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".